Spekulationsteuer: Berechnung der verfassungswidrigen Immobiliengewinne

Im Jahr 1999 wurde die Spekulationsfrist für Grundstücke von zwei auf zehn Jahre verlängert. Diese Fristverlängerung ist - soweit der realisierte Gewinn auf Wertzuwächse vom Zeitpunkt der Anschaffung bis zum 31.03.1999 entfällt - verfassungswidrig und damit nichtig. Nachfolgende Preissteigerungen sind dagegen wieder steuerpflichtig. Hausbesitzer und Grundstücksgemeinschaften, deren Bescheid über den Spekulationsgewinn noch offen ist, können nun eine Steuerrückzahlung beantragen, indem sie den gesamten realisierten Gewinn in (steuerfreie) Wertzuwächse von der Anschaffung bis Ende März 1999 und nachfolgende (steuerpflichtige) Preissteigerungen von April 1999 bis zum Verkauf entsprechend dem Verhältnis der Besitzzeit aufteilen.

Sofern Sie zuvor Abschreibungen (AfA) als Werbungskosten bei den Mieteinkünften geltend gemacht haben, müssen Sie diese Beträge zur Ermittlung des Spekulationsgewinns nun wieder hinzurechnen. Nach Ansicht der Finanzverwaltung der Länder ist dabei keine konkrete Zuordnung der tatsächlich in Anspruch genommenen AfA vorzunehmen. Daher muss in einem ersten Schritt der Veräußerungsgewinn - unter Berücksichtigung der kompletten AfA-Beträge - ermittelt und erst in einem zweiten Schritt der Gewinn auf die beiden Zeiträume aufgeteilt werden.

Das Finanzgericht Niedersachsen hingegen hält diese Berechnung für äußert zweifelhaft. AfA, erhöhte AfA und Sonder-AfA sind nach seiner Auffassung bei der Ermittlung des jetzt steuerfreien Anteils des Veräußerungsgewinns genau den Zeiträumen zuzurechnen, in denen sie tatsächlich steuerlich in Anspruch genommen worden sind. Denn hätte der Hausbesitzer das Grundstück am 30.03.1999 verkauft und könnte dabei mehr AfA für die Vergangenheit ansetzen, würde der entsprechend höhere Anteil des Veräußerungsgewinns in den steuerfreien Bereich fallen. Deshalb muss das Finanzamt die Aussetzung der Vollziehung gewähren, soweit die Differenz zwischen dem gemäß der Verwaltungsauffassung angesetzten und dem korrekt zeitanteilig ermittelten Veräußerungsgewinn eine höhere Steuer ergibt.

Hinweis: Sofern Sie keine entsprechenden Spekulationsgewinne zum Ausgleich vorweisen, können Sie einen jetzt nachträglich festgesetzten und nicht nutzbaren Spekulationsverlust auch in den Jahren 2009 bis 2013 von Gewinnen aus Geldanlagen abziehen, die der Abgeltungsteuer unterliegen.

Information für: Hausbesitzer
zum Thema: Einkommensteuer

(aus: Ausgabe 04/2012)